Ця стаття описує становище лише в окремій країні чи регіоні, але не в усьому світі. (червень 2017) |
Іпоте́ка (грец. ὑποθήκη — застава) — застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи.
Закон України «Про іпотеку», ухвалений у червні 2003 року, так визначає іпотеку: «Іпотека — вид забезпечення виконання зобов'язання позичальника перед кредитором заставою нерухомого майна, що полягає у праві кредитора (в разі невиконання боржником своїх зобов'язань) задовольнити свої грошові вимоги за рахунок вартості заставленого нерухомого майна».
Об'єкт іпотеки
Кредит, отриманий під заставу нерухомого майна називається Іпотечним кредитом.
Іпотечне житлове кредитування охоплює надання довгострокових банківських кредитів на придбання, будівництво житлової нерухомості, а також на проведення ремонтних робіт чи на розвиток власного малого бізнесу, де заставою за таким кредитом є нерухоме майно. Відмінними рисами іпотеки є:
- іпотека, як і всяка застава, по суті, є способом забезпечення належного виконання іншого (основного) зобов'язання — позики або кредитного договору, договору оренди, підряду, відшкодування шкоди тощо;
- предметом іпотеки завжди є нерухомість. До нерухомого майна належать земельні ділянки і все, що міцно з ними пов'язано: будівлі, споруди, багаторічні насадження тощо;
- предмет іпотеки залишається у володінні боржника. Останній залишається власником, користувачем і фактичним власником цього майна;
- договір кредитора і боржника про встановлення іпотеки оформляється спеціальним документом — закладною, яка також підлягає державній реєстрації;
- при значному перевищенні вартості застави над сумою виданого кредиту іпотека дає можливість отримати додаткові іпотечні позики під заставу того ж майна (друга, третя іпотека).
Історія
Під час реформ архонта Солона в VI столітті до нашої ери замість особистої застави (предметом застави вважали особу боржника) запровадили заставу майна боржника. Факт наявності такої застави кредитор засвідчував, встановлюючи на землі боржника спеціальний стовп (саме він і мав назву грец. ὑποθήκη) з написом про те, що майно боржника є забезпеченням претензій на певну суму. Слово «іпотека» грецького походження. Вперше воно було вжито в законодавстві Солона (VI ст. до н. е.).
У 594 р. до н. е. один з легендарних «семи мудреців» давнину Солон запропонував ставити на маєтку боржника (зазвичай на прикордонній межі) стовп з написом, яка говорить, що ця земля служить забезпеченням прав кредитора на певну суму. Такий стовп отримав назву іпотека (від грец. ὑποθήκη — підставка, підпора). На ньому відзначалися всі борги власника землі. Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності. Іншими словами, для набуття права власності на землю чи іншу нерухомість при іпотеці недостатньо було одного угоди між продавцем і покупцем. Обов'язковою є умова, яка передбачає, що треті особи могли переконатися в існуванні такого права, а саме — наявність спеціального доступної інформації про це право.
Сучасне поняття іпотеки виникло не відразу. Його поява була викликана економічними потребами суспільства, розвитком його товарно-грошових відносин. З плином часу воно постійно вдосконалювалося, відбиваючи особливості часу і конкретної країни.
Особлива заслуга у розвитку законодавства в області юридичного забезпечення виконання зобов'язань належить римському цивільному праву. Саме воно вводить в практику систему забезпечення виконання зобов'язань заставою нерухомого майна.
Спочатку закладене за договором майно до виконання боржником своїх зобов'язань передавалося кредитору у власність. Така форма речового забезпечення називалася «фідуція» (від лат. Fiducia — угода на довірі, або довірча операція). На першому етапі розвитку інституту фідуції боржник не мав практично ніякого захисту і кредитор сам вирішував, що йому вигідніше: вимагати від позичальника виплати боргу чи не повертати йому майно. У давньоруському і давньогерманської цивільному праві набуття права власності кредитором передбачалося не з моменту встановлення застави, а з моменту прострочення виконання зобов'язання.
Надалі було введено офіційне положення до даного документу про заставу, яке скасовувало цю досить вигідну альтернативу кредитора. Відповідно до даного положення, у разі виконання боржником свого зобов'язання видавався позов про повернення речі (actio fiducia). Сторони фідуції могли в договорі ставити умови:
• pactum vendendo, що дає право кредиторові в разі несплати боргу продати закладену річ і з вирученої суми погасити борг;
• lex commissoria, що дає право кредиторові в разі несплати боргу залишити закладену річ у себе.
Але все одно в технології угоди залишалися досить серйозні правові аспекти, якими міг скористатися кредитор і які були невигідні для позичальника.
Наступна форма розвитку речового забезпечення — пігнус (від лат. pignus — неформальний заставу) — більшою мірою захищала позичальника від свавільних дій кредитора. Договір про заставу на цій стадії передбачав передачу закладається нерухомості вже не у власність, а тільки на володіння, і тільки як гарантії виконання взятого позичальником зобов'язання. При цьому він міг користуватися заставленою річчю або як орендар, або тимчасово. Більш того, боржники мали право вимагати, щоб кредитор не користувався даною нерухомістю, а тільки зберігав її. За кредитором залишалося умовне право продати закладену річ, щоб відшкодувати свої кошти, тільки при невиконанні позичальником взятих ним зобов'язань. При цьому вже тоді кредитору було заборонено залишати продавану нерухомість (предмет застави) у себе. У разі невиконання взятих зобов'язань боржником кредитор після продажу нерухомості повертав позичальникові всю різницю між виручкою за нерухомість і залишком боргу. Даний вид угод ретельно регламентувався. Вимоги, що не входять до регламентації, були предметом особливого судового розгляду.
Така форма застави підвищувала впевненість кредитора в поверненні боргу, але створювала значні труднощі в управлінні нерухомим майном. Крім того, потреба в позиковому капіталі рідко відповідала вартості наданого в заставу майна. Все це стримувало розвиток кредитних відносин, породжувало матеріальні збитки не тільки для кредитора і позичальника, але і для держави.
Появу самої іпотеки було обґрунтовано політичними та економічними умовами того часу: ослаблення рабовласницького господарювання в Римі і масова передача земель орендарям призвели до виникнення класичного інституту іпотеки. За чинним законодавством ні одна діюча правова форма не підходила для гарантування цього виду угод між власниками земель (латифундистами) та орендарями, так як дрібні орендарі не мали нічого, крім знарядь праці, які вони в силу своєї професії не могли закласти. Виходом з цієї ситуації було введення нової форми застави — застави орендарями самих знарядь праці, причому без передачі предмета застави у володіння орендодавця.
Пізніше новий вид застави поширився і на інші види майна, зокрема на нерухомість. Поняття іпотечного забезпечення означало матеріальне забезпечення зобов'язання, але без передачі нерухомості у володіння особі, якій вона гарантувала виконання зобов'язання.
Іпотечний кредит дав можливість заставодавцю як і раніше використовувати предмет застави для власних потреб, а кредиторові здійснювати певний контроль за його використанням, щоб не допустити погіршення або зникнення предмета застави.
Таким чином, поняття «іпотека» ґрунтується на принципах давньоримських застави, будучи його більш досконалою формою. З часом змінювалися лише умови надання, обсяги та цілі іпотечного кредиту, надійність його забезпечення.
Наразі в Україні іпотеку видають переважна більшість банків. Державна іпотечна установа сформувала рейтинг банків, що найчастіше видають іпотеки населенню і виконують свої зобов'язання. У п'ятірці найбільших гравців на ринку іпотек є «Приватбанк», «Ощадбанк», «Укргазпромбанк», «Дельтабанк».
Див. також
Посилання
- //Словник фінансово-правових термінів / за заг. ред. д. ю.н., проф. Л. К. Воронової. — 2-е вид., переробл. і доповн. — К.: Алерта, 2011—558 с.
- [[https://web.archive.org/web/20161119073956/http://leksika.com.ua/14600917/legal/ipoteka Архівовано 19 листопада 2016 у Wayback Machine.] Іпотека] // Юридична енциклопедія : [у 6 т.] / ред. кол.: Ю. С. Шемшученко (відп. ред.) [та ін.]. — К. : Українська енциклопедія ім. М. П. Бажана, 1998. — Т. 2 : Д — Й. — 744 с. — .
- //Словник фінансово-правових термінів
- [[https://web.archive.org/web/20160314171937/http://esu.com.ua/search_articles.php?id=12584 Архівовано 14 березня 2016 у Wayback Machine.] ІПОТЕКА] //ЕСУ
- Іпотека // Банківська енциклопедія / С. Г. Арбузов, Ю. В. Колобов, , . — Київ : Центр наукових досліджень Національного банку України : Знання, 2011. — 504 с. — (Інституційні засади розвитку банківської системи України). — .
- Іпотечний кредит з плаваючою ставкою // Банківська енциклопедія / С. Г. Арбузов, Ю. В. Колобов, , . — Київ : Центр наукових досліджень Національного банку України : Знання, 2011. — 504 с. — (Інституційні засади розвитку банківської системи України). — .
Література
- Іпотека: практичний порадник для юриста / Роман Посікіра. — Львів : Зах.-укр. консалтинг центр, 2017. — 453, [1] с. : табл. —
- Іпотечний ринок: навч. посіб. / Б. М. Гнатківський; Львів. нац. ун-т ім. І. Франка. — Львів: ЛНУ ім. І. Франка, 2015. — 341 c.
- Журавель А. В. Розвиток інституту іпотеки в Україні: історичний досвід, проблеми та перспективи: монографія. / А.В. Журавель. — Одеса: ОДУВС, 2010. — 156 с. (link [ 16 травня 2021 у Wayback Machine.])
Це незавершена стаття з права. Ви можете проєкту, виправивши або дописавши її. |
Вікіпедія, Українська, Україна, книга, книги, бібліотека, стаття, читати, завантажити, безкоштовно, безкоштовно завантажити, mp3, відео, mp4, 3gp, jpg, jpeg, gif, png, малюнок, музика, пісня, фільм, книга, гра, ігри, мобільний, телефон, android, ios, apple, мобільний телефон, samsung, iphone, xiomi, xiaomi, redmi, honor, oppo, nokia, sonya, mi, ПК, web, Інтернет
Cya stattya opisuye stanovishe lishe v okremij krayini chi regioni ale ne v usomu sviti Bud laska udoskonalte cyu stattyu za potrebi obgovorivshi problemu na cherven 2017 Ipote ka grec ὑpo8hkh zastava zastava zemli neruhomogo majna pri yakij zemlya ta abo majno sho stanovit predmet zastavi zalishayetsya u zastavodavcya abo tretoyi osobi Zakon Ukrayini Pro ipoteku uhvalenij u chervni 2003 roku tak viznachaye ipoteku Ipoteka vid zabezpechennya vikonannya zobov yazannya pozichalnika pered kreditorom zastavoyu neruhomogo majna sho polyagaye u pravi kreditora v razi nevikonannya borzhnikom svoyih zobov yazan zadovolniti svoyi groshovi vimogi za rahunok vartosti zastavlenogo neruhomogo majna Ob yekt ipotekiKredit otrimanij pid zastavu neruhomogo majna nazivayetsya Ipotechnim kreditom Ipotechne zhitlove kredituvannya ohoplyuye nadannya dovgostrokovih bankivskih kreditiv na pridbannya budivnictvo zhitlovoyi neruhomosti a takozh na provedennya remontnih robit chi na rozvitok vlasnogo malogo biznesu de zastavoyu za takim kreditom ye neruhome majno Vidminnimi risami ipoteki ye ipoteka yak i vsyaka zastava po suti ye sposobom zabezpechennya nalezhnogo vikonannya inshogo osnovnogo zobov yazannya poziki abo kreditnogo dogovoru dogovoru orendi pidryadu vidshkoduvannya shkodi tosho predmetom ipoteki zavzhdi ye neruhomist Do neruhomogo majna nalezhat zemelni dilyanki i vse sho micno z nimi pov yazano budivli sporudi bagatorichni nasadzhennya tosho predmet ipoteki zalishayetsya u volodinni borzhnika Ostannij zalishayetsya vlasnikom koristuvachem i faktichnim vlasnikom cogo majna dogovir kreditora i borzhnika pro vstanovlennya ipoteki oformlyayetsya specialnim dokumentom zakladnoyu yaka takozh pidlyagaye derzhavnij reyestraciyi pri znachnomu perevishenni vartosti zastavi nad sumoyu vidanogo kreditu ipoteka daye mozhlivist otrimati dodatkovi ipotechni poziki pid zastavu togo zh majna druga tretya ipoteka IstoriyaPid chas reform arhonta Solona v VI stolitti do nashoyi eri zamist osobistoyi zastavi predmetom zastavi vvazhali osobu borzhnika zaprovadili zastavu majna borzhnika Fakt nayavnosti takoyi zastavi kreditor zasvidchuvav vstanovlyuyuchi na zemli borzhnika specialnij stovp same vin i mav nazvu grec ὑpo8hkh z napisom pro te sho majno borzhnika ye zabezpechennyam pretenzij na pevnu sumu Slovo ipoteka greckogo pohodzhennya Vpershe vono bulo vzhito v zakonodavstvi Solona VI st do n e U 594 r do n e odin z legendarnih semi mudreciv davninu Solon zaproponuvav staviti na mayetku borzhnika zazvichaj na prikordonnij mezhi stovp z napisom yaka govorit sho cya zemlya sluzhit zabezpechennyam prav kreditora na pevnu sumu Takij stovp otrimav nazvu ipoteka vid grec ὑpo8hkh pidstavka pidpora Na nomu vidznachalisya vsi borgi vlasnika zemli Piznishe dlya ciyeyi meti stali vikoristovuvati osoblivi knigi sho nazivalisya ipotechnimi Vzhe v Starodavnij Greciyi zabezpechuvalasya glasnist sho dozvolyala kozhnij zacikavlenij osobi bezpereshkodno upevnitisya v stani danoyi zemelnoyi vlasnosti Inshimi slovami dlya nabuttya prava vlasnosti na zemlyu chi inshu neruhomist pri ipoteci nedostatno bulo odnogo ugodi mizh prodavcem i pokupcem Obov yazkovoyu ye umova yaka peredbachaye sho treti osobi mogli perekonatisya v isnuvanni takogo prava a same nayavnist specialnogo dostupnoyi informaciyi pro ce pravo Suchasne ponyattya ipoteki viniklo ne vidrazu Jogo poyava bula viklikana ekonomichnimi potrebami suspilstva rozvitkom jogo tovarno groshovih vidnosin Z plinom chasu vono postijno vdoskonalyuvalosya vidbivayuchi osoblivosti chasu i konkretnoyi krayini Osobliva zasluga u rozvitku zakonodavstva v oblasti yuridichnogo zabezpechennya vikonannya zobov yazan nalezhit rimskomu civilnomu pravu Same vono vvodit v praktiku sistemu zabezpechennya vikonannya zobov yazan zastavoyu neruhomogo majna Spochatku zakladene za dogovorom majno do vikonannya borzhnikom svoyih zobov yazan peredavalosya kreditoru u vlasnist Taka forma rechovogo zabezpechennya nazivalasya fiduciya vid lat Fiducia ugoda na doviri abo dovircha operaciya Na pershomu etapi rozvitku institutu fiduciyi borzhnik ne mav praktichno niyakogo zahistu i kreditor sam virishuvav sho jomu vigidnishe vimagati vid pozichalnika viplati borgu chi ne povertati jomu majno U davnoruskomu i davnogermanskoyi civilnomu pravi nabuttya prava vlasnosti kreditorom peredbachalosya ne z momentu vstanovlennya zastavi a z momentu prostrochennya vikonannya zobov yazannya Nadali bulo vvedeno oficijne polozhennya do danogo dokumentu pro zastavu yake skasovuvalo cyu dosit vigidnu alternativu kreditora Vidpovidno do danogo polozhennya u razi vikonannya borzhnikom svogo zobov yazannya vidavavsya pozov pro povernennya rechi actio fiducia Storoni fiduciyi mogli v dogovori staviti umovi pactum vendendo sho daye pravo kreditorovi v razi nesplati borgu prodati zakladenu rich i z viruchenoyi sumi pogasiti borg lex commissoria sho daye pravo kreditorovi v razi nesplati borgu zalishiti zakladenu rich u sebe Ale vse odno v tehnologiyi ugodi zalishalisya dosit serjozni pravovi aspekti yakimi mig skoristatisya kreditor i yaki buli nevigidni dlya pozichalnika Nastupna forma rozvitku rechovogo zabezpechennya pignus vid lat pignus neformalnij zastavu bilshoyu miroyu zahishala pozichalnika vid svavilnih dij kreditora Dogovir pro zastavu na cij stadiyi peredbachav peredachu zakladayetsya neruhomosti vzhe ne u vlasnist a tilki na volodinnya i tilki yak garantiyi vikonannya vzyatogo pozichalnikom zobov yazannya Pri comu vin mig koristuvatisya zastavlenoyu richchyu abo yak orendar abo timchasovo Bilsh togo borzhniki mali pravo vimagati shob kreditor ne koristuvavsya danoyu neruhomistyu a tilki zberigav yiyi Za kreditorom zalishalosya umovne pravo prodati zakladenu rich shob vidshkoduvati svoyi koshti tilki pri nevikonanni pozichalnikom vzyatih nim zobov yazan Pri comu vzhe todi kreditoru bulo zaboroneno zalishati prodavanu neruhomist predmet zastavi u sebe U razi nevikonannya vzyatih zobov yazan borzhnikom kreditor pislya prodazhu neruhomosti povertav pozichalnikovi vsyu riznicyu mizh viruchkoyu za neruhomist i zalishkom borgu Danij vid ugod retelno reglamentuvavsya Vimogi sho ne vhodyat do reglamentaciyi buli predmetom osoblivogo sudovogo rozglyadu Taka forma zastavi pidvishuvala vpevnenist kreditora v povernenni borgu ale stvoryuvala znachni trudnoshi v upravlinni neruhomim majnom Krim togo potreba v pozikovomu kapitali ridko vidpovidala vartosti nadanogo v zastavu majna Vse ce strimuvalo rozvitok kreditnih vidnosin porodzhuvalo materialni zbitki ne tilki dlya kreditora i pozichalnika ale i dlya derzhavi Poyavu samoyi ipoteki bulo obgruntovano politichnimi ta ekonomichnimi umovami togo chasu oslablennya rabovlasnickogo gospodaryuvannya v Rimi i masova peredacha zemel orendaryam prizveli do viniknennya klasichnogo institutu ipoteki Za chinnim zakonodavstvom ni odna diyucha pravova forma ne pidhodila dlya garantuvannya cogo vidu ugod mizh vlasnikami zemel latifundistami ta orendaryami tak yak dribni orendari ne mali nichogo krim znaryad praci yaki voni v silu svoyeyi profesiyi ne mogli zaklasti Vihodom z ciyeyi situaciyi bulo vvedennya novoyi formi zastavi zastavi orendaryami samih znaryad praci prichomu bez peredachi predmeta zastavi u volodinnya orendodavcya Piznishe novij vid zastavi poshirivsya i na inshi vidi majna zokrema na neruhomist Ponyattya ipotechnogo zabezpechennya oznachalo materialne zabezpechennya zobov yazannya ale bez peredachi neruhomosti u volodinnya osobi yakij vona garantuvala vikonannya zobov yazannya Ipotechnij kredit dav mozhlivist zastavodavcyu yak i ranishe vikoristovuvati predmet zastavi dlya vlasnih potreb a kreditorovi zdijsnyuvati pevnij kontrol za jogo vikoristannyam shob ne dopustiti pogirshennya abo zniknennya predmeta zastavi Takim chinom ponyattya ipoteka gruntuyetsya na principah davnorimskih zastavi buduchi jogo bilsh doskonaloyu formoyu Z chasom zminyuvalisya lishe umovi nadannya obsyagi ta cili ipotechnogo kreditu nadijnist jogo zabezpechennya Narazi v Ukrayini ipoteku vidayut perevazhna bilshist bankiv Derzhavna ipotechna ustanova sformuvala rejting bankiv sho najchastishe vidayut ipoteki naselennyu i vikonuyut svoyi zobov yazannya U p yatirci najbilshih gravciv na rinku ipotek ye Privatbank Oshadbank Ukrgazprombank Deltabank Div takozhDerzhavna ipotechna ustanova Dogovir ipoteki Ipotechnij brokerPosilannya Slovnik finansovo pravovih terminiv za zag red d yu n prof L K Voronovoyi 2 e vid pererobl i dopovn K Alerta 2011 558 s https web archive org web 20161119073956 http leksika com ua 14600917 legal ipoteka Arhivovano19 listopada 2016 u Wayback Machine Ipoteka Yuridichna enciklopediya u 6 t red kol Yu S Shemshuchenko vidp red ta in K Ukrayinska enciklopediya im M P Bazhana 1998 T 2 D J 744 s ISBN 966 7492 00 8 Slovnik finansovo pravovih terminiv https web archive org web 20160314171937 http esu com ua search articles php id 12584 Arhivovano14 bereznya 2016 u Wayback Machine IPOTEKA ESU Ipoteka Bankivska enciklopediya S G Arbuzov Yu V Kolobov Kiyiv Centr naukovih doslidzhen Nacionalnogo banku Ukrayini Znannya 2011 504 s Institucijni zasadi rozvitku bankivskoyi sistemi Ukrayini ISBN 978 966 346 923 2 Ipotechnij kredit z plavayuchoyu stavkoyu Bankivska enciklopediya S G Arbuzov Yu V Kolobov Kiyiv Centr naukovih doslidzhen Nacionalnogo banku Ukrayini Znannya 2011 504 s Institucijni zasadi rozvitku bankivskoyi sistemi Ukrayini ISBN 978 966 346 923 2 LiteraturaIpoteka praktichnij poradnik dlya yurista Roman Posikira Lviv Zah ukr konsalting centr 2017 453 1 s tabl ISBN 978 617 655 150 8 Ipotechnij rinok navch posib B M Gnatkivskij Lviv nac un t im I Franka Lviv LNU im I Franka 2015 341 c Zhuravel A V Rozvitok institutu ipoteki v Ukrayini istorichnij dosvid problemi ta perspektivi monografiya A V Zhuravel Odesa ODUVS 2010 156 s link 16 travnya 2021 u Wayback Machine Ce nezavershena stattya z prava Vi mozhete dopomogti proyektu vipravivshi abo dopisavshi yiyi